住宅ローンの諸費用一覧

住宅購入に際しては、物件価格の最低で約5％平均して10%前後の諸費用がかかります。住宅購入には、住宅の価格だけではなく、名義を変更するための登記費用や印紙税など多くの手続き費用がかかります。

したがって、価格の安い物件でも、諸費用分くらいの現金を用意しておくことが望ましいでしょう。ただし、現在は、諸費用まで含めて住宅ローンを利用できる場合も多いので、物件探しと並行して金融機関のサイトなどで情報収集することが重要です。

今回は、各諸費用の大まかな考え方をご紹介します。

１．住宅購入諸費用一覧（概要）

以下、中古物件を前提に諸費用を掲載します。

1. 売買契約書や住宅ローン設定などの印紙税（印紙代です。）
2. 不動産仲介手数料
3. 登記費用・・・登録免許税+司法書士費用
4. 住宅ローン手続きの銀行手数料・・・事務取扱手数料、保証料、団体信用生命保険保険料ほか
5. 固定資産税等精算金・・・通常は全所有者と月割計算
6. 不動産取得税・・・後日請求がきます。かからない場合も
7. 火災保険料・地震保険料 ・・・任意の場合もありますが、金融機関で強制の場合も

例えば、物件価格が2000万円の物件の場合、以下のように諸費用となるのが一般的です（※2020.3現在で計算しています。）

諸費用合計（概算）	物件価格2000万円の場合 約 1,246,000 円 （物件価格の約62.3%）	物件価格500万円の場合 約 531,000円 （物件価格の約10.62%）
❶印紙代	30,000円	30,000円
❷不動産仲介手数料	726,000円（宅建業法による）	231,000円
❸抵当権設定登録免許税	80,000円 概算	50,000円概算
抵当権設定にかかる司法書士報酬	100,000円	100,000円
❹ローン設定費用	110,000 円（仮、イオン銀行試算値）	110,000 円（仮、イオン銀行試算値）
❺固定資産税精算金	50,000 円（仮）	20,000円（仮）
❻不動産取得税	後日	後日
❼火災保険・地震保険	50,000円（仮、都民共済試算値)	50,000円（仮、都民共済試算値)
その他諸雑費	50,000円	50,000円

このように物件価格が安くなると、諸費用の割合が高くなる傾向にあります。このほかに手付金などを用意する必要がありますので、2000まん延の物件を取得する場合、全額銀行借り入れをおこなう場合であっても、手元に最低限、100万円ていどのキャッシを用意するのが望ましいでしょう。

※簡易計算を行う場合は、銀行などの受託ローンサイトで物件価格をもとに自動計算するのもよいでしょう。

それでは個別の費用の解説です。

印紙代

印紙は、契約書に添付する必要があります。不動産を購入する場合、一般的に次の3つの契約書に印紙を添付し、印紙税を納税する必要があります。

不動産売買契約書	印紙税は、物件価格2000万円の場合、1万円です。
ローン設定契約書（金銭消費貸借契約書）	印紙税は、物件価格2000万円の場合、２万円です。
不動産仲介契約書	印紙は不要です

参考

記載された契約金額	印紙税額（ 令和4年（2022年）3月31日までは 減税対となり、右の金額となります。）
１万円以上10万円以下のもの	200円
10万円を超え、50万円以下	400円 → 200円
50万円を超え、100万円以下	1,000円 → 500円
100万円を超え、500万円以下	2,000円 → 1,000円
500万円を超え、1千万円以下	1万円 → 5,000円
1千万円を超え、5千万円以下	2万円 → 1万円
5千万円を超え、1億円以下	6万円 → 3万円
1億円を超え、5億円以下	10万円 → 6万円
5億円を超え、10億円以下	20万円 → 16万円
10億円を超え、50億円以下	40万円 → 32万円
50億円を超えるもの	60万円 → 48万円

不動産仲介手数料

以下のように宅建業法で決まっています。これを計算式にすると３％+6万円+消費税となります。

宅建業法で定める手数料の計算方法
取引額	報酬額（税抜）
取引額200万円以下の金額	取引額の5%以内
取引額200万円を超え400万円以下の金額	取引額の4%以内
取引額400万円を超える金額	取引額の3%以内

登録免許税

登録免許税は以下のような計算になりますが、単純に説明すると、固定資産評価額×税率ということになりますが、物件の売買価格ではなく、あくまで計算は、評価額ということになり、一般的に実勢価格よりも低くなります。

(1)土地の所有権の移転登記

内容	課税標準	税率	軽減税率（措法72）
売買	不動産の価額	1,000分の20	令和3年3月31日までの間に登記を受ける場合1,000分の15

(2)建物の登記

内容	課税標準	税率	軽減税率(措法72の2～措法75)
所有権の移転	不動産の価額	1,000分の20→軽減税率1000分の３	個人が、令和4年3月31日までの間に住宅用家屋の取得（売買及び競落に限ります。）をし、自己の居住の用に供した場合の移転登記

（3）司法書士報酬

司法書士の報酬は自由化されていますが、一般的に不動産売買+抵当権の設定で10万円くらいと考えておきましょう。※物件価格が高くなると、報酬が高額になる傾向があります。

ローン設定費用・銀行事務手数料

融資手数料

銀行が融資をする際の手数料で金利以外に必要になります。数万円～融資額の2.2%程度が一般的で、都市銀行や地方銀行は低く、ネットバンク系は2.2%に近く高額な傾向があります。※中にはイオン銀行のように11万円の定額プランという金融機関もあります（2021.3現在）。

ローン保証料

保証会社などに保証人となってもらうための費用。死亡など不測の事態で支払えなくなった場合、保証会社がローン会社へ代わりに弁済します。保証料は、そのための保証会社への手数料です。

金利に上乗せ又は一括払いが一般的です。具体的には、融資額1000万円当たり60万円とか、金利に0.2%上乗せとかで計算されます。

団体信用生命保険料

ローンに付帯する生命保険です。フラット35を除き、通常、住宅ローンを契約する場合、加入が条件とされています。※持病がある場合は加入できない＝融資できない　というケースもあり、また、辞表がある人向けに条件を緩和した「ワイド団信」を実施している金融機関もあります。

固定資産税

固定資産税は1/1時点の所有者に課税されるため、１年の途中で名義変更する場合は、不動産取引上は月割計算を行うのが一般的です。

目	固定資産税	都市計画税
納税義務者	土地，家屋の所有者	同左
課税標準額	原則として，固定資産課税台帳に登録された価格（住宅用地等は，評価額の1/3や1/6等に軽減される場合があります。）	同左
税額	課税標準額×1.4％	課税標準額×0.3％

不動産取得税

不動産を取得した時に係る税金です。

取得時期	住宅	住宅以外 の家屋	土地
令和3年3月31日まで	3％	4％	3％

非課税

• 相続によって不動産を取得した場合
• 公共の用に供する道路などの用地を取得した場合
• 一定の者が、学校や福祉施設を取得した場合

免税点

　取得した不動産の価格が次の額に満たない場合は、課税されません。

• 土地　10万円
• 家屋の建築（新･増･改築）による取得　23万円
• 家屋の売買、贈与、交換などによる取得　12万円

軽減税率

■新築住宅の不動産取得税 算定式

不動産取得税額＝（固定資産税評価額-1,200万円）×3％

戸建てや区分所有マンションの場合、住宅の延べ床面積（物置、車庫及びマンションの共用部分などを含む。）が50m2以上、240m2以下であること。

■中古住宅

建築年により、控除額が異なります。物件価格によっては、不動産取得税がかからない場合もあります。

要件

1. 個人が自己の居住用に取得する住宅
2. 取得する住宅の延べ床面積が50m2以上240m2以下であること。
3. 昭和５７年１月１日以後に新築されたもの。（これ以前のものは、建築士等が行う耐震診断によって新耐震基準に適合していることの証明がされたもの（証明に係る調査が住宅の取得日前2年以内に終了していることが必要。）

建築年	控除額
昭和29年7月1日～昭和38年12月31日	100万円（30,000円）
昭和39年1月1日～昭和47年12月31日	150万円（45,000円）
昭和48年1月1日～昭和50年12月31日	230万円（69,000円）
昭和51年1月1日～昭和56年6月30日	350万円（105,000円）
昭和56年7月1日～昭和60年6月30日	420万円（126,000円）
昭和60年7月1日～平成元年3月31日	450万円（135,000円）
平成元年4月1日～平成9年3月31日	1,000万円（300,000円）
平成 9年4月1日以降	1,200万円（360,000円）

火災保険・地震保険

保証内容によって金額は異なりますが、住宅ローンの条件となっている場合が多く、通常の商品であれば十数万円～50万円ほどがボリュームゾーンです。たんにローンのためのミニ加入するのであれば、最低限でよいと思います。都民共済などの共済のものでよい場合やローンの条件として系列の保険会社のものを進められる場合など、金融機関により様々です。

火災保険の無料診断サービス

【インズウェブ火災保険一括見積もりサービス】