マンション発売戸数43年ぶりの低水準|不動産バブルの崩壊5つの兆候

住宅

43年ぶりの低水準

不動産経済研究所が2020/2/20日に発表した「2019年の全国のマンション発売戸数」は、前年比12.0%減(70,660戸)でした。

これは、1976年(49,955戸)以来、43年ぶりの低水準となりました。しかし、1戸当たりの平均価格は、0.6%上昇(4,787万円)しており、過去最高を更新するなど価格が高止まりしています。

2020年は年初から、消費税増税の影響や、新型コロナウイルス肺炎り影響などが取りざたされていますが、オリンピック開催の動向にも大きく左右されますが、

2020年が不動産にとってもタ―ンニングポイントとなることは明らかでしょう。

不動産が下落を暗示5つの兆候

不動産価格は、上記の通り高止まりしていますが、販売戸数の減少が顕著です。

直近月の都内の新築マンション成約件数は50~60%程度で推移しており、かなり低迷しています。東京ですらこの状況なのです。

これは、とりあえず値下げしていないだけで、何かの拍子に、バランスが崩れると、一気に価格が崩壊する可能性があります。今回は、価格の下落要因となる5つのポイントについて解説します。

1.45歳ピーク人口の減少と人口の減少

子育て世代でマンションや戸建てを買い求める世代の1判のボリュームは、45歳くらいの世代です。この世代は2020年現在、団塊ジュニア( 1971年(昭和46年)から1974年(昭和49年)) の最後の年(1974年生まれ)でもすでに46歳となり、マンションや自動車の購買意欲が最も高いとされる45歳ピーク人口が、今後ものすごいスピードで減少し、購買者層が少なくなります。

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また、今後、人口が減少すると、相続した不動産や高齢者が現在所有している不動産が行き場を失います。

つまり、空家が大量に増加するのですが、いかに東京都などの大都市だけは局所的に人口が増えているとはいえ、空家の増加は、物件選択肢の増加につながり、また、大量に賃貸物件市場の戸数が増加することにより、相対的に新築価格も引き下げられることは必至です。

2.需給のギャップ|マンション建てすぎと中古物件の増加

のマンションの供給、特に東京都でのマンション供給は近年、オリンピック需要と相まって、増加しています。

しかし、 近月の都内の新築マンション成約件数は50~60%程度で推移しており、低迷しているので、何かのタイミングで、特に築浅中古物件の投げ売りが起これば、連鎖的に新築や新築売れ残り物件の価格破壊が起こります。要因としては、

  1. オリンピック後の晴見フラッグ( HARUMI FLAG)や東京都港区を中心としたの問題
  2. 武蔵小杉を代表とするタワマンの問題
  3. 景気減退で投げ売りの可能性

などです。

3.中国人投資家の撤退

中国人投資家はすでにタワーマンションなどの取得を停止し、多くの場合、売り始めています。中国人投資家が日本市場から撤退する理由は複数ありますが、以下のような理由です。

  1. 中国人民元の持ち出し規制・・・5万ドルまでしか国外に現金を持ち出せず、代金決済ができない。
  2. 中国の景気の減退(新型コロナウイルス流行前から)・・・世界の工場としての需要の落ち込み世界のサプライチェーンから外れつつある。米中貿易戦争による中国リスクからGDPの落ち込みが顕著
  3. 日本の不動産の魅力が薄くなる・・・日本の景気減退リスク
  4. 日本のインバウンド需要の伸び悩みを予想

などです。

4.金利上昇

現在は、日銀のゼロ金利(マイナス金利)政策により、住宅ローンの金利は、史上最低水準の低い金利になっていますが、

どこかで、ゼロ金利政策をやめることになれば、金利上昇により、住宅ローンや投資用のアパマンローンの金利が上昇すると、今の価格のままでは、特に不動産投資にメリットがなくなり、客離れが加速します。また、金利上昇でサラリーマンの住宅購入マインドが落ち込みます。

そうすると、相対的な物件価格を下げなければ売れなくなるため、新築価格も下落します。

5.銀行貸し付けの厳格化

近年、デベロッパーの不祥事や不正融資(与信偽装)問題が明るみに出で、不動産、金融業界の杜撰な融資体質が浮き彫りになりました。

政府は、貸し出し(与信)の厳格化を金融機関に指示し、現在は、特に不動産投資用の融資が厳しくなり、フルローン(全額借入)ではなく、一定割合の自己資金要求しています。

また、住宅ローンの審査や使用目的(勝手に賃貸に出していないかなど)も厳格化され、銀行の貸付審査が厳しくなっています。

金利上昇と相まって、これも不動産価格下落要因です。

下落時は実は買い時|2020~2023年

オリンピックの開催の有無、開催の時期などの要因がありますが、いつかは不動産価格は下落します。

一般的に、株や債券などの金融商品よりも、下落時期は遅くなる傾向にありますが、不動産を購入しようとしている人にとっては朗報です。

新型コロナがないとしたら、多くの人は、オリンピックを境にして、景気が減退し、不動産価格も下落していくと予想していましたが、

ここにきて、その時期は不透明になっており、既にトリガーは引かれていて、下落局面に入っているのかも知りません。

事実、金融市場は株式から債券にシフトしつつあり、金融バブルの終焉は始まりつつあります。

例え、株価が一時的に戻ったとしても、上記で説明した通り、不動産、特にマンションには人口減や不動産投資家の撤退という、引き下げ要因がついて回ります。

また、働き方改革や消費税をはじめとする可処分所得の減少で、そもそも、帰る人が減少しているのも大きな要因です。

不動産価格は、誰かが安値で売り出した瞬間、一気に連鎖的に価格が下がるので、現在借り入れやキャッシュで買える余力のある方は、近年稀に見ぬ大チャンスなので、淡々と下落物件を安値で買うチャンスを注視してください!!

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